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房产税对中国楼市影响不大?或难以替代土地出让收入?

  虽然目前房产税并没有具体的征收范围和税率细节,但高盛分析师表示,鉴于发达国家的经验,以及中国实施的限贷政策,因此预计房产税的推出其实对中国楼市影响有限。

  高盛表示,虽然房产税的推出或将抑制市场气氛,增加二手房市场供应量,从而在短期及中期内对房价构成压力。但鉴于中国实施的限购限贷等政策,因此这种潜在影响也较为有限。

  不过,房价的长期趋势主要受供需动态驱动。高盛指出,在2014年至2018年,中国200多个城市的土地交易量已经从2011到2013年的峰值水平平均下降了33%。虽然这五年里,住房需求曾在2018年达到了小高峰,但也将会在未来几十年因城市化进程放缓和家庭升级需求饱和而逐渐下降。

  中泰证券认为,保有环节的房地产税很难成为影响价格走势的关键因素。尽管房地产税的开征会带来占有环节成本的提高,但与房地产的总价值相比,保有环节的税收金额仍然相对较小,很难成为影响房地产价格走势的关键因素。与此同时,如果房地产市场需求更为旺盛,房价上涨速度快于保有环节房地产税的增速,在税负能够转嫁给消费者或租赁者的情况小,保有环节税收难以对房价产生抑制作用。

  恒大研究院认为,房产税对调节房地产市场作用有限。从国际经验看,房价的决定因素是供需和金融,房地产税仅是一个调节因素,既不是稳定市场运行的关键,也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。德国仅征收土地税、且税负较低,但房价长期稳定,主要依靠供需平衡和稳健的货币金融制度;日本、美国、英国很早就开征房产税,但日本经历两次房地产危机、美国出现六十年大牛市又爆发次贷危机、英国房价则长期刚性上涨,主要由于土地供给不足或房地产过度金融化。

  尽管 “房地产税”政策还未正式出台,但在2011年,上海和重庆就已成为了相关试点城市。不过从最终实施情况来看,高盛表示,自2011年1月实施征税以来,这两个城市(无论是房价还是交易量)都与中国其他主要城市的地产周期并无明显差异。并且对当地财政收入的贡献占比较少,均仅占3%左右,也远不及地方土地使用权出让收入。

  不过从最终实施情况来看,高盛表示,自2011年1月实施征税以来,这两个城市(无论是房价还是交易量)都与中国其他主要城市的地产周期并无明显差异。并且对当地财政收入的贡献占比较少,均仅占3%左右,也远不及地方土地使用权出让收入。

  分析认为,中国政府可能需要对现有存量商品房征收4.6%的税率,或是对所有存量房征收2.6%的税率,才能获得相当于过去10年靠土地使用权出让获取的平均收入水平。

  在城镇化阶段,土地出让收入和房地产开发建设环节税收是地方政府资本原始积累重要来源,而存量环节的房地产税难以应对城市拆迁改造、大量基础设施建设等一次性、大规模的财政支出。

  恒大研究院认为,当前一线城市房地产市场已经进入存量房时代,二手房成交占比超50%。随着我国城市化推进,新房成交占比正不断下降,土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低是趋势,同时叠加减税降费,地方财政压力将进一步凸显。

  该机构认为房地产税改革,目的在于健全地方税体系,使房地产税替代土地出让收入成为地方政府重要财政收入来源。在存量房时代,地方政府房地产相关税收的主要税源应该集中于交易和保有环节。国际上,房地产税是地方的主要税种,样本经济体房地产税占地方税收比重均值达50%。为使我国地方政府财政收入适应未来存量房时代新形势,房地产税改革势在必行。

  税率、税收优惠和税基规模是决定房地产税规模的关键因素。其中,税率是房地产税的名义税率;在从价征收模式下,税基即房地产资产价值,规模取决于存量房数量和市场公允价格;税收优惠是各类导致实际计税依据和税基差异的因素,包括起征额、免征面积、评估率、特定用途或群体减免、房贷抵扣等多种形式的税收优惠。

  恒大研究院对数据进行模拟发现,当房产税免征面积超过12平,或税率在4%以内时,模拟全国城镇住房房地产税无法替代土地出让收入。

  以2017年52704亿为标准,测算模拟房地产税对土地出让收入的替代率。结果表明,当前房价和城镇存量房规模下,模拟房地产税要替代土地出让收入:当免征面积0平时,税率需在2.5%以上;当免征面积12平,税率需在4%以上。因此,当免征面积超过12平,同时税率在4%以内时,模拟房地产税无法替代土地出让收入

  资料显示,1994年,我国在税制改革的基础上确立了现行的房地产税收制度,直接以房地产为课税对象的共有房产税、城市房地产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等六种。2011年1月28日,上海、重庆试点对个人住房开征房产税,房地产税制改革进入了实质性操作阶段。

  尽管房地产税难以作为抑制房价上涨的工具,然而其推出仍具有深层次的政策意义。中泰证券分析认为,通过完善房地产税,能够调整房地产领域相关基础性制度,优化房地产长效机制,为房地产长远的稳定健康发展提供支撑,对探索财税体系改革、房地产市场结构调整、优化地方政府公共服务能力具有重要意义。

  该机构认为,一方面,通过完善保有环节的房地产税收制度,扭转房地产税费集中在开发和交易环节的现状,缓解“重流转,轻保有”现象,加大投资投机者的持有成本,优化房地产资源配置。同时,其推出也有利于串联多项基础性制度改革。房地产税的推广,需要将财政税收制度与土地制度、户籍制度、社会保障制度等多项基础性制度统筹考虑。另外,征收房产税有利于优化地方政府财政结构。保有环节房产税天然具有税源稳定且税基随经济发展而扩大的特性,分散保有环节税至更长周期,将成为稳定且可持续的财政收入来源。此外,还有利于提升政府公共服务水平。房地产税本质上是政府提供地方公共服务的收费,是居民对消费的公共服务的付费。

责任编辑:绥化新闻网

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